Non tutte le richieste dell’amministratore o dell’assemblea sono legittime: esistono casi in cui il condomino può opporsi al pagamento senza commettere alcuna irregolarità.
Chi possiede un appartamento, un garage o anche un semplice magazzino all’interno di un condominio sa bene che partecipare alle spese comuni è un dovere previsto dalla legge. L’articolo 1123 del codice civile stabilisce che ogni condomino contribuisce alle spese in base ai millesimi di proprietà, un sistema pensato per suddividere i costi in modo equo, tenendo conto della superficie e del valore dell’immobile.
Questo principio garantisce che le spese per manutenzione, pulizia, utenze o interventi straordinari non ricadano solo su pochi, ma siano sostenute da tutti in proporzione alla loro quota. Tuttavia, non tutte le spese sono sempre dovute, e ci sono situazioni ben precise in cui un proprietario può legittimamente rifiutarsi di pagare.
Quando è possibile rifiutarsi di pagare le spese condominiali
Ci sono diversi casi in cui una richiesta di pagamento non ha valore legale. Uno dei più frequenti riguarda la mancata approvazione del bilancio condominiale: se l’assemblea non ha deliberato in modo valido, nessuna spesa può essere imposta. Chi riceve un avviso di pagamento in queste condizioni può rifiutarsi senza incorrere in sanzioni.
Stesso discorso per le spese voluttuarie o eccessive, come la costruzione di piscine, impianti di lusso o strutture non essenziali. In questi casi, chi non usufruisce dell’opera può essere esonerato, purché essa resti utilizzabile dagli altri condomini.
Altro punto critico è quando le decisioni vengono prese direttamente dall’amministratore, senza passare dall’assemblea. La legge non consente all’amministratore di imporre costi autonomamente: ogni spesa deve essere approvata dall’assemblea condominiale, salvo emergenze o interventi urgenti. Se manca una delibera valida, la richiesta è priva di valore giuridico.
Anche una delibera formalmente approvata può essere contestata se ripartisce le spese in modo scorretto, violando il regolamento o le tabelle millesimali. È il caso di quote sproporzionate, esoneri ingiustificati o di ripartizioni che non rispettano le percentuali stabilite.
Inoltre, i vizi procedurali possono invalidare l’intera delibera: convocazioni inviate in ritardo, quorum non rispettati, verbali poco chiari o errori formali. In questi casi, la delibera è annullabile e va impugnata entro 30 giorni. Se invece si tratta di una decisione radicalmente illegittima (ad esempio, che viola i diritti fondamentali di un condomino), si parla di nullità assoluta, e può essere contestata in qualsiasi momento.
Infine, ci sono casi specifici di esenzione legittima:
Delibera unanime dell’assemblea che esonera uno o più condomini dal pagamento;
Spese riferite solo a una parte del condominio (come scale, cortili o servizi separati): in tal caso, contribuisce solo chi ne beneficia.
Cosa fare se si riceve una richiesta di pagamento ingiusta
Il primo passo è verificare con attenzione i documenti: bilanci, delibere, regolamento condominiale, tabelle millesimali e, se si è locatori, distinguere gli oneri a carico dell’inquilino da quelli del proprietario.
Se la richiesta risulta sproporzionata o irregolare, bisogna contestare per iscritto la spesa all’amministratore, utilizzando strumenti tracciabili come raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. Telefonate o comunicazioni verbali non hanno valore legale.
Se la questione non si risolve, il passo successivo è portarla all’attenzione dell’assemblea. Se però l’assemblea ribadisce la richiesta, resta un’unica possibilità: ricorrere al giudice.
Ma prima di poter agire legalmente, la legge impone un passaggio obbligato: la mediazione civile. È una fase che mira a trovare un accordo senza affrontare un processo, risparmiando tempi e costi. Solo in caso di fallimento della mediazione, sarà possibile promuovere una causa civile, con il giudice che potrà annullare la delibera, se rileva violazioni alla legge, al regolamento o alle tabelle millesimali.
In un’epoca in cui la vita condominiale è sempre più complessa, conoscere i propri diritti e doveri è fondamentale per evitare abusi, errori e tensioni. Le spese condominiali non sono solo una questione economica: sono anche un banco di prova della trasparenza, della partecipazione e del rispetto reciproco. E quando qualcosa non torna, la legge offre strumenti concreti per far valere le proprie ragioni.